时间过得真快啊，不知不觉，还有40天时间就要告别2019年了。对于房地产市场来说，在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，今年的楼市基本保持了平稳态势，虽然上半年经历了小阳春，下半年经历了人才定向松绑，但由于时间比较短，涉及城市又十分有限，所以局部的变化并没有给楼市带来太大的影响。

面对稳中有落的房价态势，很多购房者从年初观望到了年尾，虽然开发商推出了打折促销等优惠活动，但由于对未来的房价走向一时拿捏不准，所以不少人对于买不买房的问题仍旧比较纠结。那么，最后这40天能买房吗？2020年房价何去何从呢？在笔者看来，目前楼市出现了三大关键信号，预示2020年楼市行情基本已现，关于能不能买房，我们从中或许可以找到答案。

第一，国家统计局70城最新房价数据显示，楼市逐渐迎来转折信号，一半的城市出现了房价下跌。

根据国家统计局70城最新房价数据显示，10月份房价上涨的城市数量继续减少，下跌的城市数量继续增加，楼市的温度继续下降，其中有两个明显的转折变化：一个是，一二三线城市的房价环比涨幅均出现了回落，回落幅度在0.1%-0.3%之间。另一个是，二手房房价出现了明显的下跌，70个城市当中有35个城市出现了下跌，房价跌幅最大的三个城市分别是西安、岳阳、济南，下跌幅度为0.7%。

众所周知，与新房不同，二手房几乎不受限价等调控政策的影响，房价涨跌情况直接受业主控制，所以更能反映市场的温度和走向。如今，一半城市的二手房出现了下跌，而且是时隔4年之后再次出现了类似的情况，无不显示出当前楼市下行的态势。其实，笔者在逛了一些房产中介的门店之后发现，如今二手房议价的空间和余地变得很大，但仍旧是观望者多，买房者少，成交周期大大拉长。

第二，房贷政策出现变化，5年期以上LPR第一次出现了下调，利好刚需的趋势十分明显。

今年8月份，央行明确LPR取代贷款基准利率，每月20日报价一次，其中首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。11月20日，LPR迎来第四次报价，其中1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，两者都比上一次下降了0.05%。值得注意的是，这是自LPR发布以来，5年期以上LPR第一次出现下调。

由于1年期LPR往往与实体经济的融资利率直接挂钩，而5年期以上的LPR，往往是房贷利率的重要参考指标，因此5年期以上LPR一经出现下调后，业内关于房贷利率可能要迎来下降，甚至房价可能要上涨的声音此起彼伏。首先，笔者认同的是，由于央行明确了首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，所以5年期以上LPR下降，显然有助于降低首套房群体的购房成本，假设贷款100万元，30年等额本息，那么平均月供就可以减少30元，30年累计减少10890元。虽然目前看影响有限，但稳定楼市，利好刚需的信号十分明确了。

但是，5年期LPR下调并不能同房贷政策放松，房价上涨划等号。众所周知，房贷利率是由5年期以上LPR和地方加点两部分组成，所以LPR只是其中的一个变量，也就是说，房贷利率是升是降，最终是LPR与地方加点共同变化的结果。然而，在房住不炒的长期定位下，二套房继续加大基点的可能性较高，甚至会超过100个基点，所以投机炒房依然没有机会和空间，房地产信贷政策仍旧难言放松。

第三，央行再度发声，一城一策成为调控常态，既要防止房价再次大涨，也要防止房价出现大跌。

在LPR迎来第四次报价之前，央行发布了《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，报告称，要按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在笔者看来，央行再次重申调控的走向，透露的信号十分明确了。说白了，就是既要防止房地产市场过热，也要防止房地产行业失速，最终促使楼市调控从短期向长效机制过渡，从而实现房价长期稳定。

其实，进入2019年以来，为了实现防止房价大起大落的目标，双向调控、一城一策已经逐渐成为了调控常态。比如，苏州、合肥、呼和浩特、大连等房价上涨压力较大的城市纷纷升级了调控或发布了“限涨令”，而芜湖、邳州、赣州、恩施、马鞍山等一众房价下行压力较大的城市则出现了房价托底或发布了“止跌令”。笔者认为，无论是哪一种，最终目标都是为了稳定楼市，所以大局已经基本清晰了。

基于以上三大信号，2020年楼市行情已现，该买房还是卖房？4点概括即可

1、楼市三个基调十分明确，未来高房价难再复制。房地产市场不是静止的，今天这个城市涨一些，明天那个城市跌一些，只要在合理范围内波动，根本没什么大惊小怪的。对于当前以及未来的房地产走向，国家早已定下三个基调：一个是房住不炒，一个是不再把房地产作为短期刺激经济的手段，一个是推动房地产长效机制建立。因此，房价不涨或者微涨，基本等同亏本，所以投机炒房可以放弃了。

2，准确判断楼市新形势，客观看待房地产的地位。目前，房地产相关产业占GDP的比重高达30%，房地产相关贷款占银行所有贷款的50%，所以房地产地位仍然重要。因此，购房者应准确判断楼市新形势，目前平稳调整是主要趋势，去房地产依赖化并不是彻底去房地产化，所以暴跌抄底并不现实。对此，中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，国民经济增长不一定靠房地产，但稳定还得靠它。因此，对于有经济能力的刚需来说，遇到合适的房源可以考虑入手。

3，楼市回归理性，利好刚需的氛围逐步形成。房住不炒本身就是为了促使房地产市场回归理性，最终实现住有所居。因此，从短期来看，针对首套房的房贷利率下调，可以降低刚需的买房成本，形成利好刚需的买房氛围。从长期来看，未来住房方式将会“遍地开花”，无论共有产权、租赁住房，还是各种保障房，都可以给购房者提供多样选择。因此，有经济能力就买，买不起就先租，随着长效机制的建立，总会有适合自己的住房选择。

4，房地产市场持续分化，闭眼买房阶段远去。目前我国人均住房近40平方米，不过在城镇化的推动下，楼市将进入总量稳定、区域分化的新阶段。针对人口不断流入、就业机会更好的都市圈、城市群，受供求关系影响，房价仍然会保持高位，品质房产依然是资产保值升值的稳定手段，但是对房价过度透支，人口持续流出的紧缩型城市来说，未来不可避免的会面临调整，所以多套房拥有者应该关注中小城市的市场流动性，适度减持房产，而不是盲目买房囤房。一言以蔽之，闭眼买房的阶段已经远去。